Uitspraak ECLI:NL:GHDHA:2019:2349

Deze uitspraak heeft betrekking op het rechtsgebied Civiel recht en is gepubliceerd door de Raad voor de Rechtspraak op 03-09-2019. De uitspraak is gedaan door Gerechtshof Den Haag op 10-09-2019, deze uitspraak is bekend onder de European Case Law Identifier (ECLI) ECLI:NL:GHDHA:2019:2349, het zaaknummer waarop deze uitspraak betrekking heeft is 200.202.102/01


Bron: Rechtspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.202.102/01

Zaak-/rolnummer rechtbank : 4613207 \ CV EXPL 15-50490

arrest van 10 september 2019

inzake

[appellante],

wonende te [woonplaats],appellante,hierna te noemen: [appellante],advocaat: mr. M.K.L. Berkvens te Den Haag
tegen

Stichting Vestia

kantoorhoudende te Rotterdam,geïntimeerde,hierna te noemen: Vestia,advocaat: mr. B. van der Eijk te Rotterdam.

ECLI:NL:GHDHA:2019:2349:DOC
nl

GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.202.102/01

Zaak-/rolnummer rechtbank : 4613207 \ CV EXPL 15-50490

arrest van 10 september 2019

inzake

[appellante],

wonende te [woonplaats],appellante,hierna te noemen: [appellante],advocaat: mr. M.K.L. Berkvens te Den Haag
tegen

Stichting Vestia

kantoorhoudende te Rotterdam,geïntimeerde,hierna te noemen: Vestia,advocaat: mr. B. van der Eijk te Rotterdam.
1

1.1.
Voor het verloop van het geding tot aan het arrest van 22 januari 2019 verwijst het hof naar dat arrest. Met dat arrest heeft het hof [appellante] toegelaten tegenbewijs te leveren ter zake van de door het hof voorshands bewezen geoordeelde stelling van Vestia dat [appellante] op de comparitie van partijen van 13 oktober 2016 onder voorwaarde van ongedaanmaking van de huurharmonisatie, afstand heeft gedaan van haar verzet tegen de in de jaren 2011, 2012 en 2014 door Vestia doorgevoerde huurverhogingen. Daarop heeft [appellante] een akte uitlaten producties, houdende producties 1-4, genomen, en is op 20 maart 2019 [appellante] als partijgetuige gehoord. Van dat verhoor is proces-verbaal opgemaakt. Van verdere bewijslevering door getuigen hebben partijen afgezien. Daarop heeft [appellante] een memorie na getuigenverhoor genomen, onder overlegging van één productie (5), en heeft Vestia een antwoordmemorie genomen.
1.2.
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en om arrest gevraagd.
overwegingen

2

huurverhoging 2010

2.1.
In het arrest van 22 januari 2019 heeft het hof geoordeeld dat [appellante] haar bezwaar tegen de huurverhoging 2010 (voorgestelde ingangsdatum: 1 juli 2010) niet binnen de in artikel 7:253 lid 1 BW voorgeschreven termijn had ingediend, terwijl zij vervolgens wel de verhoogde huur is gaan betalen, en dat – samengevat – om die reden de verhoogde huur wel tussen partijen is gaan gelden. In haar conclusie na getuigenverhoor heeft [appellante] het hof verzocht om van dit oordeel terug te komen.
2.2.
[appellante] stelt in de eerste plaats dat het hof zich heeft vergist met zijn vaststelling dat het bezwaar van [appellante] dateert van 13 april 2011. Uit het betreffende stuk (productie 5 bij de memorie van grieven) blijkt volgens haar dat dit stuk alleen maar op die datum is doorgezonden naar een ander e-mailadres, maar dat het oorspronkelijke bericht aan Vestia dateert van, en aan deze is verzonden op 30 juli 2010. Deze stelling kan aan het oordeel van het hof evenwel niet afdoen. Ook 30 juli 2010 ligt buiten de in artikel 7:253 lid 1 BW voorgeschreven termijn.
2.3.
In de tweede plaats wijst [appellante] erop dat zij in haar brief van 30 juli 2010 had vermeld dat zij op 30 jui 2010 (binnen de termijn van artikel 7:253 lid 1 BW) al telefonisch contact had gehad met Vestia om bezwaar te maken, dat Vestia haar toen echter een verkeerd formulier heeft toegezonden, en dat zij daardoor op het verkeerde been is gezet. Voor zover [appellante] hiermee bedoelt te stellen dat deze door haar gestelde omissie van de zijde van Vestia haar termijnoverschrijding sauveert, heeft zij die stellingname onvoldoende onderbouwd. Met name heeft zij niet onderbouwd dat het ondanks deze omissie niet mogelijk was geweest dat zij alsnog vóór 1 juli 2010 het juiste formulier opvroeg, ontving en inzond, en voor zover dat toch het geval mocht zijn waarom deze omstandigheid, die dan mede het gevolg zou zijn geweest van het door [appellante] pas op de laatste dag voor afloop van de bezwaartermijn voor het eerst over dit onderwerp contact opnemen met Vestia, niet voor haar eigen risico behoort te komen. Het hof merkt hierbij nog op dat [appellante] blijkens haar brief had besloten het door haar ontvangen (onjuiste) bezwaarformulier pas te verzenden op 29 juli 2010. Toen nam zij volgens haar brief pas ook weer contact op met Vestia over dit onderwerp. Dat kan dan bezwaarlijk rechtvaardigen dat de termijnoverschrijding van een maand (één dag meer dan het voornemen van [appellante]) voor risico van Vestia behoort te komen.
2.4.
Het hof ziet in het door [appellante] gestelde aldus geen aanleiding om terug te komen van zijn eerdere oordeel dat de huur per 1 juli 2010 rechtsgeldig is verhoogd.
huurverhogingen 2011, 2012 en 2014

2.5.
[appellante] heeft er in haar akte uitlating producties terecht op gewezen dat de comparitie van partijen waarop [appellante] naar de stelling van Vestia afstand had gedaan van haar verzet tegen de door Vestia doorgevoerde huurverhogingen, niet heeft plaatsgevonden op 13 oktober 2016, welke datum de bewijsopdracht in het arrest van 22 januari 2019 abusievelijk vermeldt, maar op 13 oktober 2014. Het bewijsthema ziet op laatstbedoelde datum. Vestia heeft naar aanleiding van voormelde opmerking van [appellante] geen opmerkingen gemaakt, zodat het hof ervan uitgaat dat ook zij van 13 oktober 2014 uitgaat. Het hof herstelt hierbij zijn verschrijving.
2.6.
Zoals vermeld in het arrest van 22 januari 2019, heeft de kantonrechter in de eerdere procedure tussen partijen in haar vonnis van 5 juni 2015 overwogen dat [appellante] zich bereid had verklaard om haar verzet tegen de huurverhogingen op te geven als de huurharmonisatie ongedaan zou worden gemaakt. Het hof heeft op basis hiervan in voormeld arrest voorshands bewezen geacht dat [appellante], onder de voorwaarde die met het vonnis van 5 juni 2015 in vervulling was gegaan, afstand had gedaan van haar verzet tegen de huurverhogingen over de jaren 2011, 2012 en 2014.
2.7.
[appellante] heeft daarop tegenbewijs geleverd door het doen horen van haarzelf als getuige. Als getuige heeft [appellante] onder meer verklaard dat de rechter op de zitting die aan voormeld vonnis vooraf was gegaan (13 oktober 2014) op zeker moment had gevraagd of de partijen wilden bewegen, en dat zij daarbij aan Vestia had gevraagd of die de huurharmonisatie, en [appellante] of zij haar verzet tegen de huurverhogingen, wilde inleveren. Uiteindelijk heeft [appellante] gezegd, zo heeft zij als getuige verklaard, dat zij akkoord was om haar bezwaar tegen de huurverhogingen tot en met 2009 op te geven, omdat zij daarover geen brieven had gestuurd, maar niet haar verzet tegen de huurverhogingen van nadien.
2.8.
Vestia heeft deze lezing van [appellante] van de zitting van 13 oktober 2014, voor zover het gaat om de vraag van de rechter of partijen wilden bewegen, de vraag aan Vestia of zij de huurharmonisatie wilde inleveren, en de vraag aan [appellante] of deze haar verzet tegen de huurverhogingen wilde inleveren, niet anders weersproken dan met de algemene stellingname dat door tijdverloop getuigenverklaringen aan betrouwbaarheid inboeten, en dat het in dit geval om een periode van 4,5 jaar tussen gebeurtenis en getuigenis gaat. Deze (algemene) betwisting is echter onvoldoende. Verder betwist Vestia de getuigenis van [appellante] concreet voor zover zij als getuige heeft verklaard dat zij op voormelde zitting niet heeft gezegd dat zij bereid was haar verzet tegen de huurverhogingen van (ook) na 2009 op te geven. Vestia verwijst daartoe naar het vonnis van 5 juni 2015 en het proces-verbaal van de comparitie van 13 oktober 2014 (door [appellante] bij haar akte uitlating producties overgelegd als productie 1), waarin ongeclausuleerd als verklaring van [appellante] vermeld is dat zij, als de huurharmonisatie wordt teruggedraaid, de huurverhogingen zal betalen. Zij stelt dat ook de antwoordconclusie van [appellante] van 4 februari 2015 (door [appellante] bij haar akte uitlating producties (nader) overgelegd als productie 3) haar standpunt ondersteunt, nu [appellante] de rechter daarin vraagt haar “geen afstand te laten doen” van haar verzet tegen de huurverhogingen. Hieruit blijkt volgens Vestia dat [appellante] zich realiseerde dat zij die afstand op de comparitie van 13 oktober 2014 wel degelijk had gedaan.
2.9.
Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] met haar getuigenverklaring voldoende tegenbewijs geleverd om het in het arrest van 22 januari 2019 genoemde bewijs voor de stelling van Vestia dat [appellante], onder de voorwaarde die met het vonnis van 5 juni 2015 in vervulling ging, haar verzet tegen de huurverhogingen 2011, 2012 en 2014 had opgegeven, te ontzenuwen.
2.10.
Voor dit oordeel is in de eerste plaats van belang dat [appellante], volgens haar onvoldoende weersproken getuigenis over de gang van zaken op de zitting van 13 oktober 2014, haar antwoord op de vraag of zij afstand wilde doen van haar verzet tegen de huurverhogingen, heeft gegeven in de context van de voorafgaande vraag van de rechter of partijen wilden “bewegen” en de vraag aan Vestia of deze afstand wilde doen van de huurharmonisatie. [appellante] duidt deze context thans begrijpelijkerwijze als (een aansporing van de rechter tot) schikkingsoverleg. Zelfs als [appellante] die bereidheid toen ongeclausuleerd zou hebben uitgesproken – dat wil zeggen onder de voorwaarde van terugdraaien van de huurharmonisatie, maar niet beperkt tot de jaren tot en met 2009 –, dan nog heeft Vestia onvoldoende onderbouwd dat zij er toen gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat [appellante] ook buiten het geval van een schikking, waarbij Vestia dus niets vrijwillig zou inleveren, die afstand wilde (blijven) doen.
2.11.
Met het voorgaande zijn het proces-verbaal van de zitting van 13 oktober 2014 en het vonnis van 5 juni 2015 niet in strijd. Beide vermelden immers dat [appellante] heeft verklaard de huurverhogingen te zullen betalen respectievelijk te accepteren/haar verzet daartegen op te geven de huurharmonisatie werd teruggedraaid. Deze weergaves sluiten niet uit, mede in aanmerking genomen dat het proces-verbaal van de zitting een beknopte weergave pleegt te vormen van wat er op de zitting besproken is ([appellante] heeft ook onweersproken aangevoerd dat in het onderhavige geval niet alles wat is besproken, in het proces-verbaal is opgenomen) en het vonnis van 5 juni 2015 op dit punt erg kort is, dat [appellante] haar uiting inderdaad (slechts) in de context van (overleg over) een schikking heeft gedaan. Of zij bij haar uiting een onderscheid heeft gemaakt tussen de huurverhogingen van vóór 2010 en die van daarna, dan wel wat Vestia hiervan heeft verstaan of hierover heeft begrepen, doet daarom uiteindelijk niet ter zake. Voor zover in (de eerste zin van) 2.12 van het arrest van 22 januari 2019 een ander oordeel lag besloten, komt het hof – de (tegen)bewijslevering en de op basis daarvan ontwikkelde argumenten van [appellante] volgend – hiervan terug.
2.12.
De vraag van [appellante] aan de rechter om haar “geen afstand te laten doen” in haar antwoordconclusie van 4 februari 2015 doet aan het voorgaande niet af. Het kan slechts bevestigen dat [appellante] op de zitting was gevraagd of zij afstand wilde doen van haar verzet tegen de huurverhogingen – en daarover zijn partijen het eens. Het thans voorliggende punt is of zij die afstand toen ook (ongeclausuleerd) heeft gedaan. Dat dat het geval is, bevestigt de betreffende passage uit de antwoordconclusie niet. Deze kan wel worden gelezen als getuigend van onbegrip over de rolverdeling tussen procespartijen en rechter in het civiele proces ([appellante] spreekt de vrees uit dat de rechter “haar afstand laat doen” van verweren) en/of verwarring (daarover) bij [appellante], én van een beleving dat die afstand op het moment van schrijven van de antwoordconclusie nog niet was gedaan.
2.13.
Anders dan met haar verwijzing naar het proces-verbaal van de zitting van destijds en de antwoordconclusie van [appellante] van 4 februari 2015, welke het hof blijkens het voorgaande ongenoegzaam oordeelt, heeft Vestia geen nader bewijs geleverd of aangeboden van haar stelling.
2.14.
Het voorgaande betekent dat [appellante] het tegenbewijs waartoe zij is toegelaten heeft geleverd, en dat het hof (nader) vaststelt dat de huurverhogingen die Vestia ten aanzien van [appellante] heeft doorgevoerd over de jaren 2011, 2012 en 2014 niet rechtsgeldig zijn.
vorderingen over en weer ter zake van huur, en schade wegens onrechtmatige ontruiming

2.15.
Onder verwijzing naar 4.20 van het arrest van 22 januari 2019 zal het hof [appellante] in de gelegenheid stellen om bij akte opgave te doen van de bedragen waarop zij aanspraak maakt, met inachtneming van het onderhavige arrest en het arrest van 22 januari 2019, in verband met de door haar teveel betaalde huur. Ook dient zij, voor het geval zij mocht menen dat haar huurachterstand op 26 april 2016 onvoldoende was om de door Vestia in eerste aanleg gevraagde ontruiming te rechtvaardigen, een berekening van die huurachterstand op dat moment te geven, en een begroting, met onderbouwing, van haar door de ontruiming geleden schade (4.25 van het arrest van 22 januari 2019). Vestia zal op dit alles bij antwoordakte mogen reageren.
beslissing

3

- verwijst de zaak naar de rol van 8 oktober 2019 voor akte aan de zijde van [appellante] voor het hiervoor in 2.15 vermelde doel; op de rolzitting van vier weken nadien mag Vestia daarop bij antwoordakte reageren;- houdt iedere verdere beslissing aan.
Het hof:

Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. Frieling, J.I. de Vreese-Rood en E. Bauw en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 september 2019 in aanwezigheid van de griffier.