Uitspraak ECLI:NL:GHARL:2020:2499

Deze uitspraak heeft betrekking op het rechtsgebied Civiel recht en is gepubliceerd door de Raad voor de Rechtspraak op 24-03-2020. De uitspraak is gedaan door Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 24-03-2020, deze uitspraak is bekend onder de European Case Law Identifier (ECLI) ECLI:NL:GHARL:2020:2499, het zaaknummer waarop deze uitspraak betrekking heeft is 200.246.550/01


Bron: Rechtspraak


GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.246.550/01(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 155024)
arrest van 24 maart 2020

in de zaak van

ECLI:NL:GHARL:2020:2499:DOC
nl

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.246.550/01(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 155024)
arrest van 24 maart 2020

in de zaak van

1

wonende te [A] ,hierna: ,
wonende te [A] ,hierna: ,hierna gezamenlijk te noemen: ,
wonende te [B] ,hierna: ,
wonende te [B] ,hierna: ,hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten 3 en 4] c.s.,appellanten,in eerste aanleg: eisers,advocaat: mr. E.J. Luursema, kantoorhoudend te Leek,
tegen

[geïntimeerde]

wonende te [C] ,hierna: ,geïntimeerde,in eerste aanleg: gedaagde,advocaat: mr. R.W. Kuper, kantoorhoudend te Leeuwarden.
2. [appellante2] ,3. [appellant3] ,4. [appellante4] ,
1

Voor het verloop van de procedure tot 5 maart 2019 verwijst het hof naar het tussenarrest dat op die datum is gewezen. Ter uitvoering daarvan heeft op 30 januari 2020 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Partijen hebben in verband met die comparitie aanvullende stukken aan het hof verstrekt, waarvan akte is verleend. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt, dat aan het dossier is toegevoegd. Aan het einde van de comparitie van partijen hebben partijen het hof verzocht om arrest te wijzen.
2

2.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten, die tussen partijen niet in geschil zijn.
2.2
[geïntimeerde] heeft in 2000 op het adres [a-straat 1] in [C] een appartementencomplex met de naam 'Apparthotel [geïntimeerde] ' (hierna: het complex) gebouwd. Bij notariële akte van splitsing van 26 april 2002 is het complex gesplitst in elf appartementsrechten. Appartementindex 1 geeft recht op het uitsluitend gebruik van de recreatieruimte in de kelder, de ontvangstbalie en keuken met berging op de begane grond en het restaurant op de eerste verdieping. Appartementsindices 2-11 geven recht op het uitsluitend gebruik van recreatiewoningen.
2.3
Bij de akte van splitsing van 26 april 2002 is een vereniging van eigenaars opgericht met de naam Vereniging van Eigenaars van het appartementenhotel [geïntimeerde] te [C] (hierna: de VvE). Met betrekking tot het gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten is in artikel 17 van de splitsingsakte, voor zover relevant, het volgende bepaald:
4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming, te weten:
a. niet verplicht deze verhuur te doen plaatsvinden door bemiddeling van de eigenaar(s) van het appartementsrecht met index 1 of een door laatstgenoemde(n) aan te wijzen verhuurbemiddelingsorganisatie;
b. wel verplicht om bij elke verhuur of ingebruikgeving daarvoor een sleutelgeld aan de eigenaar(s) van het appartementsrecht met index 1 of een door laatstgenoemde aan te wijzen derde te betalen, als vergoeding ondermeer voor het verrichten van receptie werkzaamheden;
“(…)

het appartemensrecht met index 1 als bedrijfsruimte met horecagedeelte, waarbij dit appartement in meerdere units mag worden opgedeeld, desgewenst door middel van ondersplitsing;

de appartementsrechten met indices 2 tot en met 11 als recreatiewoning te gebruiken door de eigenaar zelf of als recreatiewoning voor tijdelijke verhuur aan derden.

(…)

In verband met de voorgenomen exploitatie van het privé-gedeelte, deel uitmakende van het appartementsrecht met index 1, als bedrijfsruimte met horecagedeelte alsmede receptie(balie), geldt het navolgende:

indien een eigenaar van de appartementsrechten met de indices 2 tot en met 11 zijn privé-gedeelte geheel of gedeeltelijk wenst te verhuren, is hij/zij, onverminderd het hierna bepaalde in artikel 24:

de hoogte van deze vergoeding/sleutelgeld bedraagt voor dit lopende kalenderjaar tweeduizend twee vijftig Euro (€ 50,--) per verhuring of ingebruikgeving, exclusief omzetbelasting; wijziging van dit bedrag zal moeten worden vastgesteld in de vergadering van eigenaars;(…)”
2.4
[geïntimeerde] heeft in 2002 de appartementsrechten met indices 6 tot en met 9 verkocht. In 2011 heeft hij de appartementsrechten met indices 2 tot en met 5 en 10 en in 2013 het appartementsrecht met index 11 verkocht, zodat hij zelf enkel nog eigenaar is van appartementsrecht met index 1. In de akte van levering van de appartementsrechten met indices 2 tot en met 5, 10 en 11 heeft [geïntimeerde] een kettingbeding laten opnemen. Het kettingbeding luidt als volgt:
1. De verkoper exploiteert een verhuurorganisatie, de horecavoorziening en de receptie van het complex.2. In de kelder van het complex behorende bij het appartementsrecht met indexnummer 1, eigendom van verkoper, is ten behoeve van het complex een recreatieruimte ingericht met sauna en solarium, tevens is daarin een ruimte aanwezig met een wasmachine en wasdroger. Koper heeft zich ten opzichte van de verkoper verplicht voor de aanwezigheid van een recreatieruimte een jaarlijkse bijdrage te betalen van zeshonderd euro (€ 600,00) exclusief omzetbelasting. Ook deze bijdrage zal worden geïndexeerd overeenkomstig vorenstaande methode van indexering. Voor de vervanging en/of reparatie van voormelde voorzieningen zal tussen partijen en/of de vereniging van eigenaars een nog nader overeen te komen, door koper jaarlijks te betalen bedrag, als reservering worden vastgesteld.3Partijen zijn overeengekomen dat koper aan de hotelexploitatie door verkoper als servicekosten zal bijdragen een jaarlijks bedrag groot negenhonderd euro (€ 900,00), exclusief omzetbelasting. Op deze hotelbijdrage zal voornoemde indexering van toepassing zijn.4. De koper verplicht zich bij deze om voornoemde bepalingen 1,2 en 3 onderhavig lid met betrekking tot dit kettingbeding woordelijk bij elke akte van vervreemding van het verkochte of vestiging van een zakelijk genotsrecht van het appartementsrecht aan de nieuwe eigenaar of het zakelijk genotsrecht ten behoeve van de verkoper of zijn rechtsopvolgers in de eigendom van het appartementsrecht met index 1 op te leggen, te bedingen en namens hem aan te nemen.5. Bij overtreding van één van de hiervoor gemaakte bepalingen is de koper een direct opeisbare boete verschuldigd van vijf en twintig duizend euro (€ 25.000,00) zulks ten behoeve van de eigenaar van het appartementsrecht met index 1. De koper of zijn opvolgende verkrijger zullen nalatig zijn door het enkele feit van de overtreding zonder dat enige ingebrekestelling bij deurwaardersexploot of anderszins nodig zal zijn.”
“KETTINGBEDING

Sleutelgeld

Koper is niet verplicht de recreatiewoning ter verhuur aan te melden bij de verhuurorganisatie van de verkoper. Hij heeft de mogelijkheid tot eigen gebruik als recreatiewoning als tot verhuur via een andere verhuurorganisatie. Per verhuring, ingebruikgeving of ingebruikneming is door de koper het sleutelgeld als bedoeld in het splitsingsreglement verschuldigd, thans bedragende twee en vijftig euro en vijftig eurocent (€52,50), exclusief omzetbelasting. Partijen verklaren te zijn overeengekomen dat koper het sleutelgeld verschuldigd blijft aan verkoper of zijn rechtsopvolger zolang deze de verhuurorganisatie exploiteert, ook indien de vereniging van eigenaars in een vereniging van eigenaars anders over het sleutelgeld mocht besluiten. Indien de vereniging van eigenaars besluit het sleutelgeld af te schaffen of de bijdrage naar beneden bij te stellen, zal koper aan de verkoper of zijn rechtsopvolger van de verhuurorganisatie als hiervoor bedoeld een opslag van vijftien procent (15%) verschuldigd zijn over het dan geldende sleutelgeld. Het sleutelgeld zal jaarlijks worden geïndexeerd aan de hand van het verloop van het door Europese statistiekbureau (Eurostat), gevestigd te Luxemburg - hierna te noemen 'Eurostat"- te publiceren prijsindexcijfer van de geharmoniseerde Nederlandse consumentenprijzen (HCIP= Harmonized Indices of Consumer Prices (mei 2011 = 100), echter het zal nooit minder bedragen dat het bedrag als hiervoor genoemd. Indien koper de verhuur van de recreatiewoning niet doet plaatsvinden via de verhuurorganisatie van verkoper verplicht koper zich alle verhuurwisselingen, ingebruikgevingen of eigen ingebruiknamen ieder kwartaal te melden bij de verhuurorganisatie van verkoper voor de berekening en in rekening brengen van het sleutelgeld.
2.5
[appellanten 1 en 2] c.s. hebben het appartementsrecht met index 4 van [geïntimeerde] gekocht en door inschrijving van de leveringsakte van 29 augustus 2011 in de daartoe bestemde registers van [geïntimeerde] geleverd gekregen. [appellanten 3 en 4] c.s. hebben het appartementsrecht met index 10 gekocht van [D] en [E] en zijn daarvan eigenaar geworden door inschrijving van de leveringsakte van 30 juni 2014 in de daartoe bestemde registers. In de akten van levering is het in 2.4 beschreven kettingbeding opgenomen.
2.6
De VvE heeft op grond van artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement op 21 januari 2017 besloten het bedrag van het sleutelgeld (zoals gedefinieerd in het kettingbeding) met ingang van 1 februari 2017 te verlagen tot € 7,50 exclusief btw.
2.7
Bij brieven van 7 februari 2017 heeft de advocaat van [geïntimeerde] [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. bericht dat zij vanwege het besluit van de VvE tot verlaging van het sleutelgeld vanaf 1 februari 2017 een sleutelgeld van € 64,96 exclusief btw voor iedere verhuring of ingebruikgeving van hun appartement verschuldigd zijn, zijnde het vóór 1 februari 2017 geldende sleutelgeld, vermeerderd met de in het kettingbeding genoemde opslag van 15%.
2.8
[appellanten 1 en 2] c.s. hebben hun appartementsrecht verkocht en zijn met ingang van 15 januari 2019 geen eigenaren meer daarvan. [appellanten 3 en 4] c.s. hebben hun appartementsrecht ook verkocht: zij zijn geen eigenaren meer daarvan met ingang van 31 december 2018. In de leveringsakten is het kettingbeding opgenomen.
beslissing

3

3.1
[appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. hebben in eerste aanleg (samen met enkele andere eisers), na een wijziging van eis, kort gezegd (in primaire en subsidiaire varianten) gevorderd (de gevolgen van) het kettingbeding te ontbinden dan wel te wijzigen aldus dat zij geen ander bedrag aan sleutelgeld aan [geïntimeerde] hoeven te voldoen dan door de VvE is vastgesteld, geen hotelbijdrage meer hoeven te voldoen en geen vergoeding hoeven te voldoen voor het eigen gebruik van hun appartement, dan wel voor recht te verklaren dat zij met ingang van 1 februari 2017 per verhuring of ingebruikgeving van hun appartement aan/door een derde een bedrag van € 8,63 exclusief btw als sleutelgeld moeten voldoen en [geïntimeerde] te veroordelen het sinds 1 februari 2017 te veel aan hem betaalde bedrag met rente aan hen terug te betalen, dit alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
3.2
De rechtbank heeft bij vonnis van 6 juni 2018 de vorderingen van [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. aldus toegewezen dat voor recht is verklaard dat zij als eigenaar van een appartementsrecht in het complex voor het eigen gebruik van het appartement geen sleutelgeld aan [geïntimeerde] (of zijn rechtsopvolgers) zijn verschuldigd, met veroordeling van [geïntimeerde] om wat hij sinds 1 februari 2017 voor het eigen gebruik aan sleutelgeld heeft ontvangen aan [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. terug te betalen, vermeerderd met rente met ingang van 10 mei 2017. De vorderingen zijn voor het overige afgewezen. De rechtbank heeft [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. in de proceskosten van [geïntimeerde] veroordeeld.
overwegingen

4

4.1
[appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. zijn in hoger beroep gekomen tegen het vonnis van 6 juni 2018 van de rechtbank. Zij vorderen, onder aanvoering van vier grieven, vernietiging van dat vonnis en toewijzing van hun afgewezen vorderingen, die zij in hoger beroep hebben gewijzigd. [geïntimeerde] heeft geen incidenteel hoger beroep ingesteld tegen het vonnis voor zover de nog meer subsidiaire vorderingen van [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. zijn toegewezen, zodat die vorderingen in hoger beroep niet meer hoeven te worden beoordeeld.
4.2
Het hof stelt vast dat [geïntimeerde] tegen de wijziging van eis van [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. geen bezwaar heeft gemaakt. Het hof ziet ook ambtshalve geen gronden op grond waarvan die eiswijziging niet zou kunnen worden toegestaan, zodat het hof die gewijzigde eis zal beoordelen.
Het sleutelgeldbeding: uitleg van het beding

4.3
Partijen verschillen van mening over de uitleg van het beding over het sleutelgeld in het geval dat het bedrag daarvan door de VvE is verlaagd. De bevoegdheid tot verlaging van het sleutelgeld door de VvE wordt door beide partijen niet ter discussie gesteld en evenmin dat het sleutelgeld rechtsgeldig door de VvE is verlaagd tot een bedrag van € 7,50 exclusief btw (per verhuring of ingebruikgeving aan derden), met ingang van 1 februari 2017. Volgens [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. moet het beding zo worden uitgelegd dat het sleutelgeld met ingang van die datum het gewijzigde bedrag (€ 7,50), vermeerderd met 15% bedraagt, terwijl volgens [geïntimeerde] het beding zo moet worden uitgelegd dat het vóór de verlaging geldende bedrag (€ 52,50, vermeerderd met indexering), vermeerderd met 15% moet worden voldaan. Met komen [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. op tegen de uitleg die de rechtbank aan het beding heeft gegeven, omdat volgens hen de rechtbank ten onrechte [geïntimeerde] in zijn uitleg heeft gevolgd.
4.4
De rechtbank heeft wat betreft de te hanteren maatstaf voor de uitleg van het beding over het sleutelgeld onderscheid gemaakt tussen [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. (rechtsoverweging 4.10), aldus dat dit beding in de relatie [appellanten 1 en 2] c.s./ [geïntimeerde] volgens de rechtbank moet worden uitgelegd aan de hand van de ‘Haviltex-maatstaf’, omdat [appellanten 1 en 2] c.s. het appartementsrecht rechtstreeks van [geïntimeerde] hebben gekocht. Omdat [appellanten 3 en 4] c.s. hun appartementsrecht van een derde hebben gekocht, moet volgens de rechtbank voor de uitleg van het beding over het sleutelgeld in hun relatie tot [geïntimeerde] worden aangeknoopt bij de ‘geobjectiveerde Haviltex-maatstaf’, waarbij aan de bewoordingen van het beding, gelezen in het licht van de tekst van de gehele akte, in beginsel doorslaggevende betekenis toekomt. [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. hebben dit onderscheid in hun grieven niet ter discussie gesteld, zodat het hof daarvan ook uitgaat. Daarbij past overigens wel enige relativering, aangezien ook bij toepassing van de Haviltex-maatstaf in de relatie [appellanten 1 en 2] c.s./ [geïntimeerde] de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het beding is gesteld, gelezen in de context van de akte als geheel, bij de uitleg ook van groot belang is.
4.5
Tegen deze achtergrond overweegt het hof het volgende. De tekst van het beding, bezien in haar geheel, dwingt niet tot de betekenis zoals die door [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. aan het beding wordt gegeven, ook al bieden de woorden ‘over het dan geldende sleutelbedrag’ op het eerste gezicht daartoe enige ruimte, omdat deze woorden lijken terug te slaan op het door de VvE gewijzigde bedrag. Die uitleg is bij nadere beschouwing niet aannemelijk, omdat die mee zou brengen dat de verhoging met 15% zinledig wordt, indien de VvE zou besluiten de bijdrage op nihil te stellen en [geïntimeerde] in dat geval helemaal geen bedrag meer aan sleutelgeld zou ontvangen. De door [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. gegeven uitleg verdraagt zich evenmin met de ook in het beding voorkomende bepaling (onder 1.) ‘dat het sleutelgeld € 52,50 exclusief btw bedraagt’ en dat het sleutelgeld ‘verschuldigd blijft ook indien de vereniging van eigenaars anders mocht besluiten (…)’. Ook de indexeringsbepaling neemt, zo leest het hof die bepaling, het oorspronkelijk geldende sleutelgeld tot beginpunt en kan volgens de bepaling nooit daaronder zakken. Ook die bepaling doet derhalve afbreuk aan de uitleg van [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. Als bijkomende omstandigheid voegt het hof daaraan toe dat de uitleg van [geïntimeerde] ook in de rede ligt vanwege het feit dat hij, anders dan de andere eigenaren, zoals [appellanten 1 en 2] c.s., op die wijze inkomen kan genereren. Uit wat [appellanten 3 en 4] c.s. ter zitting bij het hof hebben verklaard blijkt overigens dat zij het beding feitelijk zo hebben opgevat, als [geïntimeerde] stelt dat het begrepen moet worden. Zij hebben verklaard dat zij ten tijde van het passeren van de leveringsakte aan de notaris hebben gevraagd hoe het zat met het beding, dat door hen zo werd begrepen dat bij een verlaging door de VvE het originele sleutelgeld verschuldigd bleef, met een verhoging van 15%.
4.6
[appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. hebben geen feiten en omstandigheden gesteld die, zo die zouden komen vast te staan, een andere uitleg van het beding aannemelijk maken. Voor bewijslevering is dan ook geen ruimte. faalt.
Kan [geïntimeerde] nog aanspraak maken op het sleutelgeld en de hotelbijdrage?

4.7
Met de handhaven [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. hun standpunt dat [geïntimeerde] door gewijzigde omstandigheden geen redelijk belang meer heeft bij het in rekening brengen van deze vergoedingen, althans dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De rechtbank heeft de op de artikelen 6:248 lid 2, 6:258 en 6:259 BW gebaseerde stellingen van [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. verworpen.
4.8
In de kern genomen komen de stellingen van [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. er op neer dat [geïntimeerde] geen aanspraak op deze vergoedingen meer kan maken, nu hij al geruime tijd geen bemoeienis meer heeft met de verhuur van de appartementen, met de ontbijtservice is gestopt en niet of nauwelijks nog receptiewerkzaamheden verricht. Met andere woorden: [geïntimeerde] verricht volgens [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. geen tegenprestaties meer die deze vergoedingen kunnen rechtvaardigen.
4.9
[geïntimeerde] heeft in de processtukken uiteengezet dat hij het kettingbeding heeft laten opnemen, omdat hij zijn inkomsten uit het complex veilig wilde stellen. Indien hij de meerderheid van stemmen in de vergadering van de VvE zou kwijtraken door verkoop van appartementsrechten, zou hij het eventuele verlagen van de vergoedingen door de vergadering niet kunnen tegenhouden. Voorts heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat hij – anders dan de eigenaren van de andere appartementsrechten – geen inkomsten uit verhuur kan behalen, omdat de ruimten die hij bezit daarvoor niet geschikt zijn. [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. hebben deze stellingen als zodanig niet bestreden. Met het sleutelgeld en de hotelbijdrage (en de niet ter discussie staande kelderbijdrage) kan [geïntimeerde] met de aan de andere appartementen ten dienste staande ruimten inkomsten verwerven om zijn investeringen terug te verdienen. [geïntimeerde] moet deze ruimten voor de andere appartementen beschikbaar houden en kan die redelijkerwijs niet verhuren voor recreatieve doeleinden zoals de andere appartementseigenaren dat wel kunnen (en doen). [geïntimeerde] heeft in hoger beroep een overzicht verstrekt van zijn inkomsten en uitgaven, waaruit blijkt dat de inkomsten uit de bijdragen nauwelijks voldoende zijn om zijn kosten te dekken. Dat [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s., evenals andere eigenaren van appartementsrechten, geen gebruik meer hebben gemaakt van de verhuurorganisatie van [geïntimeerde] en evenmin van de ontbijtservice vanwege een aangekondigde prijsverhoging (die als dienst separaat en niet via het sleutelgeld of de hotelbijdrage in rekening werd gebracht) is een eigen keuze geweest.
4.10
Wat betreft de receptie: [geïntimeerde] heeft gemotiveerd bestreden dat hij met de andere eigenaren op grond van een overeenkomst van opdracht gehouden is de receptie te bemensen. Zo dat al anders zou zijn, dan zouden de eigenaren hem vanwege het schenden van verbintenissen uit dien hoofde kunnen aanspreken, indien daarvan sprake zou zijn. Los daarvan heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat de receptie in het complex nimmer bemand is geweest en dat hij nog steeds beschikbaar is voor noodgevallen en om als contactpersoon op te treden. Dat is door [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. onvoldoende met feiten en omstandigheden weerlegd, waarmee hun stellingen wat betreft de op hen rustende stelplicht te kort schieten. Dat [geïntimeerde] , anders dan voorheen, de sleutels voor de appartementen niet meer klaar legt voor de gasten van de andere appartementen in geval van verhuur, is een gevolg van de keuze van [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. om met een andere verhuurorganisatie in zee te gaan.
4.11
In deze omstandigheden hebben [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. dan ook onvoldoende onderbouwd dat [geïntimeerde] geen redelijk belang meer heeft bij de vergoedingen, dat sprake is van onvoorziene omstandigheden die meebrengen dat de betreffende bedingen niet ongewijzigd in stand kunnen blijven of dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerde] aanspraak blijft maken op de vergoedingen. De omstandigheid dat de ene appartementseigenaar in de huidige situatie meer betaalt dan de andere, maakt dat niet anders, net zo min als de omstandigheid dat de omgevingsvergunning ‘brandveilig gebruik’ met ingang van 16 december 2019 op naam van de VvE is gesteld in plaats van op naam van [geïntimeerde] . Die wijziging doet aan de gelding van de bedingen geen afbreuk; de functie van de door [geïntimeerde] aan de exploitatie van het complex ter beschikking gestelde ruimten verandert er immers niet door.
Vernietiging bedingen over hotelbijdrage en sleutelgeld, omdat het onredelijk bezwarende algemene voorwaarden zijn?

4.12
[appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. hebben in hoger beroep als nieuwe grondslag voor hun gewijzigde (primaire) vorderingen aangevoerd dat de bedingen over het sleutelgeld en de hotelbijdrage algemene voorwaarden zijn, dat die bedingen onredelijk bezwarend zijn en om die reden vernietigbaar. Het hof verwerpt dat standpunt op de volgende gronden.
4.13
[appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. moeten stellen en zo nodig bewijzen dat de betreffende bedingen algemene voorwaarden zijn. [geïntimeerde] heeft bestreden dat de bedingen algemene voorwaarden zijn.
4.14
Gesteld al dat bedingen algemene voorwaarden zijn in de zin van artikel 6:231 BW, in het licht van de overwegingen 4.9 en 4.10 kan niet tot het oordeel worden gekomen dat de bedingen onredelijk bezwarend zijn in de zin van artikel 6:233 sub b BW. Toereikende (andere) feiten en omstandigheden waarom dat wel het geval zou zijn, hebben [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. niet gesteld: hun stellingen komen er in de kern op neer dat zij de vergoeding niet meer passend vinden, maar dat is niet voldoende om tot het oordeel te komen dat de bedingen onredelijk bezwarend zijn. De verwijzing naar de ‘zwarte lijst’ (artikel 6:236 BW) en ‘grijze lijst’ (artikel 6:237 BW) kan hen niet baten: een beding als dit valt niet te scharen onder de door [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. genoemde bedingen in die artikelen (artikel 6:236 j in verbinding met 6:237 k BW en artikel 6:236 BW onder b, c en i).
Conclusie

4.15
De grieven (ook , die slechts voortbouwt op de andere grieven) van [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. tegen het vonnis van de rechtbank moeten worden verworpen. Wat zij in hoger beroep hebben gesteld, is onvoldoende om tot een ander oordeel over hun (gewijzigde) vorderingen te komen. Het hof zal daarom het vonnis van de rechtbank van 6 juni 2018 bekrachtigen. [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. zijn in hoger beroep de verliezende partij, zodat zij de proceskosten van [geïntimeerde] moeten vergoeden: het door [geïntimeerde] aan het hof betaalde griffierecht (verschotten, € 318,-) en het salaris van de advocaat van [geïntimeerde] , zijnde een bedrag (volgens het daarvoor geldende forfaitaire liquidatietarief) van € 2.148,-, (2 punten in tarief II). De door [geïntimeerde] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zijn door [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. niet bestreden. Het hof zal die vorderingen van [geïntimeerde] dan ook toewijzen.
beslissing

5

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, van 6 juni 2018;
veroordeelt [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 318,- voor verschotten en op € 2.148,- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

veroordeelt [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. in de nakosten, begroot op € 157,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- in geval [appellanten 1 en 2] c.s. en [appellanten 3 en 4] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak hebben voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest, voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J. Smit, I.F. Clement en D.J. Keur en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2020.